Calculadora de relación deuda-ingreso para aprobación de hipotecas: Calculadora DTI

Calculadora de relación deuda-ingreso para aprobación de hipotecas: Calculadora DTI
Category: Tipo De Préstamo
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13 enero, 2021

Use esto para calcular su relación deuda-ingresos. Un índice de deuda de backend mayor o igual al 40% generalmente se considera un indicador de que usted es un prestatario de alto riesgo.

Tasas hipotecarias actuales

La siguiente tabla muestra las tasas hipotecarias actuales a 30 años disponibles en Los Ángeles. Puede usar los menús para seleccionar otras duraciones de préstamos, modificar el monto del préstamo o cambiar su ubicación.

Cómo mejorar su perfil financiero

La regla número uno de las finanzas personales es ganar más dinero del que gastas.

Cómo ven los prestamistas el riesgo

Cuando solicita un préstamo importante, el prestamista no verá la frecuencia con la que se queda hasta tarde en la oficina para ayudar al jefe, el gran activo que es para su empresa o su habilidad en el campo elegido.

Lo que verá su prestamista cuando lo mire es un riesgo financiero y una responsabilidad potencial para su negocio. Él ve cuánto gana y cuánto debe, y lo reducirá a un número llamado relación deuda-ingresos.

Si conoce su relación deuda-ingresos antes de solicitar un préstamo para automóvil o una hipoteca, ya está por delante del juego. Saber cuál es su situación financiera y cómo lo ven los banqueros y otros prestamistas le permite prepararse para las negociaciones que se avecinan.

Utilice nuestra conveniente calculadora para calcular su razón. Esta información puede ayudarlo a decidir cuánto dinero puede permitirse pedir prestado para una casa o un automóvil nuevo, y lo ayudará a determinar una cantidad de efectivo adecuada para su pago inicial.

Límites actuales de DTI

Tipo de préstamo Límite de front-end Límite de back-end
Convencional N / A 50%
FHA muchos prestamistas requieren 31% o menos; no puede obtener la aprobación a través del sistema de suscripción automatizado si supera el 46,9% 43% con FICO por debajo de 620; los prestatarios con FICO superior a 620 pueden superar el 50% hasta el 56,9% con factores compensatorios; muchos prestamistas pueden tener estándares más estrictos
Virginia N / A índice de referencia del prestamista del 41%; Varries por prestamista
USDA 29% a 32%, mayor con factores compensatorios 41% o 44% con un PITI inferior al 32%

El 22 de junio de 2020, la CFPB anunció que estaban tomando medidas para abordar los parches de GSE que podrían eliminar la proporción de DTI como requisito para las hipotecas calificadas:

“La Oficina propone enmendar la definición de QM general en la Regulación Z para reemplazar el límite DTI por un enfoque basado en precios. La Oficina propone un enfoque basado en precios porque concluye preliminarmente que el precio de un préstamo , medido comparando la tasa de porcentaje anual de un préstamo con la tasa de oferta preferencial promedio para una transacción comparable, es un indicador sólido y una medida más holística y flexible de una capacidad de pago del consumidor que DTI solo.

Para la elegibilidad para el estado de QM bajo la definición de QM general, la Oficina propone un umbral de precio para la mayoría de los préstamos, así como umbrales de precio más altos para préstamos más pequeños, lo cual es particularmente importante para las viviendas prefabricadas y para los consumidores minoritarios. El NPRM también propone que los prestamistas tomen en cuenta los ingresos, la deuda y la relación DTI o los ingresos residuales del consumidor y verifiquen los ingresos y las deudas del consumidor “.

Cómo calcular sus ingresos

Calcule sus ingresos mensuales sumando los ingresos de todas las fuentes. Comience con su salario base y agregue cualquier rendimiento adicional que reciba de inversiones o de un negocio secundario, por ejemplo. Si recibe un bono de fin de año o comisiones trimestrales en el trabajo, asegúrese de sumarlos y dividirlos por 12 antes de agregar esos montos a su cuenta.

¡No olvide a su cónyuge!

Los ingresos de su cónyuge también se incluyen en el cálculo de sus ingresos siempre que soliciten el préstamo juntos.

¿Qué pasa si su cónyuge tiene mal crédito?

Si uno de los cónyuges tiene mal crédito y el otro comprador aún calificaría sin incluir a su cónyuge en el préstamo, entonces puede tener sentido que el cónyuge con mejor crédito solicite la hipoteca individualmente. Si se incluye al cónyuge con mal crédito en una solicitud conjunta, es probable que el riesgo crediticio percibido sea mayor. Las hipotecas con mal crédito cobran tasas de interés más altas.

Comparación de las proporciones de frontend y backend

Ahora que tiene su ingreso mensual promedio, puede usarlo para calcular sus DTI.

  • La proporción inicial es un cálculo de DTI que incluye todos los costos de vivienda (hipoteca o alquiler, seguro hipotecario privado, tarifas de HOA, seguro de propietarios, impuestos a la propiedad, etc.) Como regla general, los prestamistas buscan una proporción inicial del 28 por ciento o Menos.
  • El índice de back-end analiza su porcentaje de deuda no hipotecaria y debe ser inferior al 36 por ciento si está buscando un préstamo o una línea de crédito.

Cómo calcular su relación deuda-ingresos (DTI) de front-end

Ejemplo de relación de front-end Cantidad
Ingreso mensual $ 6.000
Pago hipotecario $ 1,100
Seguro de hogar $ 100
Tarifas de HOA $ 100
Impuestos de propiedad $ 200
Gastos totales mensuales de vivienda $ 1,500
$ 1,500 / $ 6,000 = 25%
Relación de front-end 25%

Cómo calcular su relación deuda-ingresos (DTI) back-end

Es tan simple como tomar la suma total de todos los pagos mensuales de su deuda y dividir esa cifra por su ingreso mensual total. Sin embargo, en primer lugar, debe asegurarse de incluir todas sus obligaciones:

  • Pago hipotecario
  • Pago del coche
  • Pago con tarjeta de crédito
  • Préstamos para estudiantes / préstamos personales
  • Pagos de manutención infantil / pensión alimenticia
  • Otras obligaciones y suscripciones

Y recuerde incluir impuestos, seguros y seguros hipotecarios privados en esta cifra. Además, utilice el pago mínimo al calcular las tarjetas de crédito.

La suma de lo anterior es su obligación mensual. Este número se comparará con sus ingresos para calcular su índice de back-end.

Ejemplo de relación de back-end Cantidad
Ingreso mensual $ 6.000
Pago hipotecario $ 1,100
Seguro de hogar $ 100
Tarifas de HOA $ 100
Impuestos de propiedad $ 200
Subtotal de front-end $ 1,500
Pago del coche $ 300
Pago con tarjeta de crédito $ 50
Préstamos estudiantiles $ 150
Otros pagos mensuales de deuda $ 500
Pagos totales mensuales de vivienda y deudas $ 2,000
$ 2,000 / $ 6,000 33%
Relación de back-end 33%

Para determinar su relación DTI, simplemente tome la cifra total de su deuda y divídala por sus ingresos. Por ejemplo, si su deuda cuesta $ 2,000 por mes y su ingreso mensual es igual a $ 6,000, su DTI es $ 2,000 ÷ $ 6,000, o 33 por ciento.

Este número no representa necesariamente una imagen detallada de sus fortalezas y debilidades financieras, pero les da a los prestamistas un esbozo en miniatura de sus finanzas que necesitan para tomar una decisión.

Por qué su DTI es tan importante

En primer lugar, es deseable tener una cifra de DTI lo más baja posible. Después de todo, cuanto menos deba en relación con sus ingresos, más dinero tendrá que aplicar a otros esfuerzos (o emergencias). También significa que tiene algo de espacio para respirar, y los prestamistas odian atender a los consumidores que viven con un presupuesto ajustado y luchan por mantenerse a flote.

Pero su DTI también es un factor crucial para determinar cuánta casa realmente puede pagar. Cuando los prestamistas evalúan su situación, se fijan tanto en la proporción inicial como en la inversa.

¿Debería preocuparse por su DTI?

No. En lugar de preocuparse por su relación deuda-ingresos, debería trabajar para reducir el número a un porcentaje más favorable. El DTI es una herramienta importante para las instituciones crediticias, pero es solo uno de los muchos barómetros que utilizan para medir qué tan seguro sería prestarle dinero.

Sin embargo, cuando se trata de comprar una casa, su DTI se sienta al frente y al centro de la mesa de negociaciones. Sin duda, incurrirá en tasas de interés más altas con un DTI alto (algo más del 40 por ciento), y es posible que deba realizar un pago inicial más elevado.

Los prestamistas experimentados saben que una proporción superior al 40 por ciento significa que está pisando la pendiente resbaladiza del colapso fiscal. Dice que estás llegando a fin de mes, pero apenas. Los prestamistas supondrán que cualquier préstamo adicional que acepte podría ser la última gota.

¿Puedes bajar tu DTI? ¡Por supuesto! Reducir la proporción es casi tan fácil como calcularla. Por otra parte, te llevará mucho más tiempo. Afortunadamente, es más fácil y rápido que mejorar su puntaje crediticio, pero requiere un cambio importante en su forma de pensar.

¿Puede reducir su DTI a cero? Quizás o quizás no, pero sigue siendo un objetivo que vale la pena establecer. Utilice los siguientes consejos para dar lo mejor de sí a los prestamistas.

Cómo mejorar su DTI

Nos gustaría decirle que simplemente gaste menos y ahorre más, pero probablemente lo haya escuchado antes. Sin embargo, podría ser diferente si pudiera ver su progreso en términos tangibles y su DTI puede hacer precisamente eso. Si calcula la proporción anualmente (o trimestralmente), es de esperar que el porcentaje disminuya de manera constante. Si trabaja concienzudamente su deuda total hacia abajo, su índice de DTI lo reflejará, tanto para usted como para los posibles prestamistas.

Aumente sus ingresos

La primera parte de su plan de acción es aumentar sus ingresos. Para empezar, podría pedir un aumento de salario o podría trabajar más horas extra. Acumular horas extras es una excelente manera de reducir su DTI porque proporciona un impulso instantáneo a sus ingresos.

Tomar un trabajo a tiempo parcial para complementar su salario normal es una manera aún mejor de aumentar sus ingresos, y la perspectiva de encontrar un puesto a tiempo parcial en su campo es excelente. Muchas personas descubren que convertir un pasatiempo en un trabajo a tiempo parcial es como apenas trabajar.

Hay innumerables oportunidades que se pueden encontrar en línea. Por ejemplo, existen trabajos de tutoría en todas las materias y trabajos legítimos de escritura desde casa. Puede encontrar fácilmente un segundo trabajo con horarios flexibles. Conviértase en paseador de perros, consultor o cualquier otra cosa que le guste hacer para complementar su salario ordinario.

Pague sus deudas

Trabaje incansablemente para pagar sus facturas, préstamos y otras obligaciones.

Reducir su deuda rápidamente es un acto de desgaste. No finja que “necesita” algo que simplemente “quiere”. Gastar menos ahora para disfrutar de frutos más maduros en el futuro es una decisión valiente, y ver crecer los frutos de su trabajo mediante el control regular de su relación deuda-ingresos es un gran incentivo. A medida que se paguen sus deudas, su crédito mejorará.

Existen numerosos sitios web dedicados a salir de deudas y debe visitarlos con frecuencia. Explore la consolidación como una forma de simplificar y reducir sus pagos.

Invertir

Si tiene deudas con intereses altos, debe cancelarlas primero porque esos ahorros no están gravados. Si sus deudas están subsidiadas y cobran tasas de interés bajas, como los préstamos estudiantiles, entonces podría tener sentido aumentar sus ahorros mientras paga lentamente sus deudas.

Sin embargo, necesita que la tasa de rendimiento de sus inversiones supere drásticamente la tasa de interés que paga en los préstamos para justificar la inversión agresiva mientras tiene deudas, ya que cualquier rendimiento en el mercado de valores o mediante otras inversiones está sujeto a una volatilidad significativa y a impuestos sobre la renta.

¿Tu mejor inversión? ¡Usualmente usted mismo!

Para lograr retornos por encima del mercado de manera constante, debe saber algo que el mercado no sabe y que también es realmente cierto. Es más probable que este sea el caso solo en campos en los que tenga una gran experiencia y conocimientos.

Las mejores inversiones con los rendimientos potenciales más altos generalmente provienen de uno de los siguientes:

  • aprendizaje de por vida: invierta agresivamente en su educación para aumentar aún más su valor para un empleador, o
  • Aproveche las nuevas tendencias: aproveche su conocimiento existente de nuevas formas o nuevos mercados para crear un negocio secundario basado en las nuevas tendencias en su campo

Compre una casa más barata

Si tiene préstamos estudiantiles a bajo interés que tardarán muchos años en extinguirse, puede tener sentido comenzar su viaje de vivienda con una casa más barata que sea un poco más pequeña o un poco más alejada del trabajo para comenzar en la escalera de la vivienda.

Algunas personas ven el alquiler como un desperdicio de dinero, pero incluso si usted pone un 20% de descuento en una casa, tiene un apalancamiento 5 veces mayor en una sola inversión sin liquidez. Ser despedido durante una recesión puede llevar a un cierre.

A largo plazo, otros activos financieros suelen superar drásticamente a los inmuebles. Para la mayoría de las personas, comprar una casa se trata más de invertir en estabilidad emocional que de buscar beneficios económicos.

Valoración del precio de los inmuebles

Los bienes raíces pueden experimentar movimientos bruscos en períodos cortos de tiempo, aunque generalmente tienden a mantenerse al día con tasas de inflación más amplias en toda la economía durante períodos prolongados.

En 2006, cerca del pico de la burbuja inmobiliaria estadounidense, el New York Times publicó un artículo titulado This Very, Very Old House sobre una casa en las afueras de Ámsterdam que fue construida en 1625. Rastrearon los cambios en el valor de las propiedades en los casi 400 años siguientes. para determinarlo aproximadamente, siguió la inflación.

Rentabilidad del mercado de valores a largo plazo

El S&P 500 ha tenido un rendimiento de alrededor del 8% anual desde 1957 hasta 2018. El índice compuesto original comenzó en 1926 con 90 acciones. La inclusión de los primeros años del mercado de valores impulsó el rendimiento anual promedio a alrededor del 10,5%, aunque la mayoría de los años ven una volatilidad significativa que requiere que uno esté en el mercado a largo plazo para compensar el riesgo de un mal momento.

¡Siga conectándose!

Felicitaciones, ha dado el primer paso hacia la libertad financiera al usar esta calculadora, pero no olvide volver a consultar periódicamente para ejecutar los números nuevamente. Sin embargo, aquí hay una advertencia: mientras está reduciendo su deuda, su índice de DTI se disparará como una vela romana. Esto se debe a que está dedicando un porcentaje mayor de sus ingresos totales a sus obligaciones, y eso es algo bueno.

Pero una vez que se paguen, su proporción caerá en picado a cero. Esto significa que no tendrá que gastar un solo centavo en deudas o intereses y, ¡oh, qué sentimiento tan glorioso será!

Los propietarios pueden querer refinanciar mientras las tasas son bajas

Las tasas del Tesoro a 10 años de EE. UU. Han caído recientemente a mínimos históricos debido a la propagación del coronavirus que impulsa el sentimiento de riesgo, con otras tasas financieras cayendo en conjunto. Los propietarios de viviendas que compran o refinancian a las bajas tasas de hoy pueden beneficiarse de la reciente volatilidad de las tasas.

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