¿Qué es una hipoteca? | Tipos Cómo calificar para una hipoteca en 2020

¿Qué es una hipoteca? | Tipos Cómo calificar para una hipoteca en 2020
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13 enero, 2021

Una hipoteca puede parecer una empresa bastante sencilla. Y en esencia, eso es ciertamente cierto. Es simplemente un financiamiento que se utiliza para adquirir una vivienda o refinanciar el financiamiento existente.

Pero como dice el refrán, el diablo está en los detalles, y cuando se trata de hipotecas hay una cantidad increíble de detalles.

Si ha tomado una hipoteca en el pasado reciente, es posible que esté familiarizado con algunos de esos detalles. Pero si nunca ha tomado uno, o no lo ha hecho en varios años, hay mucho que necesita saber antes de presentar la solicitud.

Guía de préstamos hipotecarios

En esta guía, presentaremos todo, desde los conceptos básicos del financiamiento hipotecario hasta muchos de los detalles técnicos. Haga clic en cualquiera de los enlaces a continuación para navegar rápidamente por este artículo o continúe leyendo a continuación:

Para cuando haya terminado de leer, debe estar bien preparado para lo que sea que su futuro prestamista hipotecario le depare.

Financiamiento hipotecario: conceptos básicos

Una hipoteca es una deuda como cualquier otra, con la característica más distintiva de que está garantizada por bienes raíces.

Puede ser una casa residencial, un edificio de apartamentos, un edificio comercial, una granja o incluso un terreno baldío.

Pero en este artículo, vamos a centrar la discusión en bienes raíces residenciales, ya que cada uno de los otros tipos de hipotecas es un tema propio.

En el caso de una hipoteca con dinero de compra, la financiación se utiliza para comprar una casa.

Un refinanciamiento es cuando usted toma una nueva hipoteca para pagar una antigua, o incluso para consolidar deudas no relacionadas con la vivienda.

A veces se dice con un refinanciamiento que está comprando la casa a usted mismo , principalmente porque el proceso es prácticamente idéntico a una hipoteca de dinero de compra, excepto por la ausencia de un contrato de venta.

Al comprar una casa, normalmente hará un pequeño pago inicial, que puede oscilar entre el 0% y el 20% o más del precio de compra. La hipoteca constituirá entonces la gran mayoría del precio de compra.

Debido a que las casas son tan caras, los plazos de financiación suelen oscilar entre 10 y 30 años, siendo las hipotecas a 30 años las más populares. Esto se debe al hecho obvio de que cuanto más largo sea el plazo, menor será el pago mensual.

El desequilibrio entre capital e interés

Su pago mensual está compuesto por intereses y capital. Pero debido a la naturaleza a largo plazo de una hipoteca, la mayoría de los pagos anticipados se destinan a intereses, no al capital.

Por ejemplo, si toma una hipoteca de $ 200,000 a 30 años al 4%, su pago mensual será de $ 954.83. De ese total, $ 666.67 se destinarán a intereses y solo $ 288.16 se aplicarán al capital.

Los compradores de vivienda por primera vez a menudo se sorprenden con ese arreglo. Pero si lo desglosas matemáticamente, tiene perfecto sentido. En una hipoteca nueva de $ 200,000 al 4%, el interés será de $ 8,000 por año. Cuando se divide por 12, eso equivale exactamente a $ 666,67 por mes.

Pero a medida que pasan los años y el saldo del principal se paga gradualmente, la división entre el interés y el principal en el pago cambia.

En algún momento durante el decimotercer año del préstamo, la parte principal del pago comienza a exceder la parte de los intereses. Y para cuando realiza el pago número 360 y final, solo $ 3,17 del pago se destinan a intereses y al resto del capital.

Es un poco impactante cuando ves esto por primera vez, pero es la forma en que funcionan las hipotecas.

Tipos de hipotecas

Probablemente sepa al menos remotamente que existen diferentes productos hipotecarios.

Los más comunes son los siguientes:

Hipotecas de tasa fija

Este es un préstamo en el que todos los términos se fijan durante toda la vida del préstamo. Eso incluye la tasa de interés y los pagos mensuales. Cada uno será el mismo en el año 30 que en el año uno. Es el tipo de hipoteca más seguro si prefiere una completa previsibilidad.

Hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Como su nombre lo indica, este tipo de hipoteca incluye plazos variables. Comienzan con un plazo fijo, que puede ser de tres, cinco, siete o 10 años, durante los cuales la tasa de interés y el pago se mantienen constantes.

Pero después de eso, el préstamo se convierte en un préstamo ajustable a un año, en el que tanto la tasa de interés como el pago mensual cambiarán anualmente.

Los ARM vienen con lo que se conoce como “límites” a los aumentos de tarifas. Un arreglo común es:

  • Un aumento máximo del 2% en la tasa en el primer ajuste,
  • Un máximo del 2% sobre cualquier ajuste posterior, y
  • Un límite máximo de por vida del 5%.

Como ejemplo, digamos que toma una ARM de cinco años (conocida como ARM “5/1”) al 4%. Tendrá esa tasa durante cinco años, después de los cuales la tasa máxima será del 6%.

El próximo aumento de la tasa se limitará al 8%, y lo máximo que puede pagar después de múltiples aumentos será el 9%, la tasa original del 4%, más el límite de por vida del 5%.

Los préstamos ARM son los mejores para aquellos que no planean estar en una casa por más del plazo inicial del préstamo, o si cree que las tasas de interés están bajando.

Hipotecas Globales

Estos préstamos no son tan comunes como lo eran hace una docena de años. Básicamente, su préstamo se configura como una hipoteca de tasa fija. Tendrá una tasa de interés fija y los pagos mensuales se basarán en un pago a 30 años. Pero el préstamo requerirá un reajuste de la tasa por única vez después de cinco, siete o 10 años, a las tasas vigentes en ese momento para el financiamiento a 30 años.

Hipotecas de solo interés

Al igual que las hipotecas globo, no son tan comunes como lo eran hace una docena de años. Por lo general, se establecen como préstamos a tasa fija a 30 años (aunque pueden ser ARM), pero tienen un plazo introductorio durante el cual solo paga intereses.

Por ejemplo, una hipoteca en particular puede tener un plazo de 30 años, con un período de interés de cinco años al principio. Al comienzo del sexto año, su pago se ajustará para incluir los pagos de capital. Sin embargo, los pagos serán mayores de lo que serían para un préstamo de tasa fija a 30 años, porque el saldo del principal debe amortizarse durante los 25 años restantes.

Además de los diversos productos hipotecarios, también existen diferentes tipos de hipotecas. Los cinco más comunes son:

Hipotecas convencionales

Estos son préstamos hipotecarios emitidos por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), más comúnmente conocida como “Fannie Mae”, y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (FHLMC), mejor conocida como “Freddie Mac”.

Ambas son agencias de financiamiento hipotecario autorizadas por el gobierno federal que alguna vez fueron corporaciones que cotizan en bolsa (pero ahora ambas están en quiebra del gobierno federal).

Estos préstamos generalmente están disponibles para prestatarios con perfiles de ingresos y crédito más sólidos. Y a diferencia de las hipotecas de la FHA y VA, se pueden usar para comprar segundas viviendas e incluso pequeñas propiedades de inversión.

Hipotecas FHA

Estos son préstamos asegurados por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA), que es una agencia del gobierno de los Estados Unidos como parte de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Los préstamos de la FHA están disponibles principalmente para aquellos con perfiles de ingresos y crédito más débiles, y solo para propiedades ocupadas por sus propietarios.

Hipotecas VA

Las hipotecas de VA están aseguradas por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Y se emiten exclusivamente para miembros actuales y anteriores del ejército de EE. UU. Y sus familias.

Al igual que las hipotecas de la FHA, solo están disponibles para propiedades ocupadas por sus propietarios. Pero la principal característica distintiva es el requisito de pago inicial del 0%. Si califica para una hipoteca VA, literalmente puede obtener un financiamiento del 100% en una compra o refinanciamiento.

Hipotecas “Jumbo”

Las hipotecas convencionales, FHA y VA están sujetas a montos máximos de préstamo. Para 2019, es $ 484,350 para viviendas unifamiliares en la mayoría de las áreas, pero hasta $ 726,525 en áreas designadas como de alto costo. Se aplican límites aún más altos para propiedades de dos, tres y cuatro familias.

Si está buscando comprar o refinanciar una propiedad que requerirá un monto de préstamo mayor, puede utilizar lo que se conoce como una hipoteca “Jumbo”. Las hipotecas gigantes suelen ser emitidas por bancos y otras instituciones, por montos que superan el millón de dólares.

Sin embargo, la calificación para las hipotecas Jumbo es más estricta. Por lo general, necesitará un crédito más sólido e ingresos más altos, así como un pago inicial o capital más grande para calificar.

Las tasas de interés suelen ser ligeramente más altas que las de los préstamos convencionales, debido al mayor nivel de riesgo de los montos de préstamos más grandes.

Segundas hipotecas

Este es un término que se refiere a cualquier tipo de préstamo garantizado por bienes raíces que esté en una posición subordinada a una primera hipoteca nueva o existente.

Por lo general, vienen en dos tipos, préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria, comúnmente conocidas como “HELOC”. Se puede usar junto con una compra o como un nuevo préstamo en una propiedad que ya posee.

Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda generalmente tienen intereses fijos y términos de pago, mientras que los HELOC pueden venir con una oferta introductoria baja (a menudo solo con intereses) y luego convertirse en un préstamo con tasa variable.

Una vez que lo hagan, la tasa generalmente se basará en la tasa preferencial más un margen específico. Por ejemplo, si la tasa preferencial es del 5% y el margen del banco es del 2%, su tasa pasará al 7%. Cada vez que cambia la tasa preferencial, su tasa HELOC se ajustará hacia arriba o hacia abajo.

En la mayoría de los casos, el plazo de un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC será de entre 10 y 20 años. Están disponibles en bancos y cooperativas de crédito.

Cómo calificar para una hipoteca

Hay todo tipo de detalles basados ​​en su propio perfil financiero personal, por lo que mantendremos esta discusión general.

Ingresos

Los prestamistas hipotecarios suelen considerar los ingresos en forma de coeficientes de deuda. Por lo general, hay dos proporciones, la proporción de vivienda y la proporción de deuda total.

La proporción de vivienda es el pago de su nueva casa propuesta, dividido por su ingreso mensual estable. El pago de la nueva vivienda incluye capital e intereses de la nueva hipoteca y asignaciones mensuales para impuestos inmobiliarios, seguro de vivienda, seguro hipotecario privado (“PMI”) si es necesario, y cualquier cuota de asociación de propietarios impuesta por su vecindario.

La proporción de deuda total, generalmente conocida como “DTI” (proporción de deuda a ingresos), agrega sus obligaciones mensuales fijas al pago de su casa. Eso incluye préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, manutención infantil y otros pagos fijos.

Por ejemplo, si su ingreso mensual estable es de $ 5,000 y el pago de su casa propuesto es de $ 1,200, su proporción de vivienda es 24% ($ 1,200 dividido por $ 5,000). Si también tiene $ 600 en deudas recurrentes no relacionadas con la vivienda, su DTI es del 36% ($ 1,200 + $ 600, dividido entre $ 5,000).

El nivel de estas proporciones dependerá del tipo de préstamo: convencional, FHA, VA o Jumbo:

  • Convencional: generalmente, el DTI debe ser del 36% o menos, pero puede llegar hasta el 50% para perfiles financieros más sólidos.
  • FHA: generalmente 32% para la proporción de viviendas y 43% para DTI. Pero al igual que los convencionales, el DTI puede llegar al 50% para perfiles financieros más sólidos.
  • VA – generalmente 41% en el DTI. Pero el VA también utiliza un proceso de calificación complicado basado en ingresos residuales ( ingresos restantes disponibles después de que se hayan contabilizado la vivienda, las deudas y los gastos de vida necesarios), por lo que la proporción no es mejor que una pauta flexible.
  • Jumbo: generalmente reflejan los de los préstamos convencionales y pueden ser más altos para perfiles financieros particularmente sólidos.

Consideraciones laborales

Si bien el monto de su préstamo se calificará según sus ingresos, los prestamistas hipotecarios también evalúan cuidadosamente su empleo. Lo que más les interesa es la estabilidad de ese empleo.

Como regla general, buscarán un historial laboral mínimo de dos años. Querrán ver que está en el mismo empleador, o en dos o más durante ese tiempo en el mismo nivel de pago o en uno más alto. Se harán excepciones si es un recién graduado de la universidad o recientemente dado de baja del ejército.

Si trabaja por cuenta propia, generalmente necesitará un historial mínimo de dos años, verificado con declaraciones de impuestos completas, aunque es posible que se acepte menos para un perfil financiero sólido.

Crédito

Al solicitar una hipoteca, el crédito se determina principalmente por dos factores, su puntaje crediticio y la ocurrencia de eventos despectivos importantes.

Entonces, ¿qué puntaje crediticio necesita para comprar una casa? Su puntaje de crédito indica su solvencia general.

Para los préstamos convencionales, el puntaje crediticio mínimo es 620. Con la FHA, el mínimo es 580, aunque muchos prestamistas no aprobarán un préstamo FHA con un puntaje inferior a 620. Los préstamos VA no tienen un puntaje crediticio mínimo establecido, pero los prestamistas generalmente imponen uno a 620 o 580.

Dado que los préstamos Jumbo implican montos de préstamos mucho mayores, las puntuaciones de crédito mínimas son más altas. Pueden estar entre 680 y 720, e incluso mayores en ciertos tipos de préstamos y montos de préstamos.

Los principales eventos despectivos incluyen quiebras y ejecuciones hipotecarias. Por lo general, deberá esperar al menos dos años después de cualquier evento para solicitar una hipoteca. Y, por supuesto, eso también dependerá de su desempeño crediticio desde el evento. Si se declaró en quiebra hace más de dos años, pero tiene varios pagos atrasados ​​y un par de cobros desde entonces, su solicitud puede ser rechazada.

Con las hipotecas Jumbo, los requisitos para eventos crediticios importantes son más estrictos. Dado que los préstamos son emitidos por diferentes bancos, pueden establecer sus propias pautas. Un prestamista puede requerir un mínimo de cinco años, mientras que otro puede rechazar cualquier préstamo que involucre a un prestatario con un evento crediticio importante.

Pago inicial

Los requisitos mínimos de pago inicial varían según el tipo de préstamo:

  • Convencional: generalmente 5%, pero puede ser tan bajo como 3% para compradores de vivienda por primera vez y hogares de bajos ingresos.
  • FHA: típicamente 3,5%.
  • VA – 0%.
  • Jumbo: una vez más, el banco prestamista determinará el mínimo. Por lo general, debe esperar un 20%, pero algunos bancos pueden bajar con ciertos programas.

Seguro hipotecario privado

Comúnmente conocido como “PMI”, este es probablemente el tema relacionado con las hipotecas más complicado. A veces se confunde con el seguro de vida hipotecario, que es una póliza que paga su hipoteca cuando usted fallece. Incluso se confunde con el seguro de vivienda, que paga las reclamaciones por daños a su propiedad.

¿Qué es PMI?

El seguro hipotecario privado en realidad asegura al prestamista, no al prestatario, en caso de incumplimiento del préstamo. Por ejemplo, su hipoteca puede incluir un requisito de seguro hipotecario del 25%, lo que significa que la compañía de seguros pagará el 25% del saldo pendiente de la hipoteca si no paga el préstamo. (Presumiblemente, el 75% restante está cubierto por el valor de ejecución hipotecaria de la vivienda).

Aunque la póliza cubre al prestamista, generalmente usted como prestatario pagará las primas.

Cada tipo de préstamo tiene sus propios requisitos y tasas de seguro hipotecario:

  • Convencional: se requerirá el PMI cuando realice un pago inicial de menos del 20% del valor de la propiedad o su capital en una propiedad refinanciada sea inferior al 20%. El seguro se cobrará mensualmente y se incluirá con el pago de su hipoteca.
  • FHA: se requerirá un seguro hipotecario para cualquier préstamo, independientemente del pago inicial o del capital. Los requisitos de prima son los más costosos de los principales tipos de hipotecas, ya que hay una prima inicial (generalmente el 1,75% del monto del nuevo préstamo, más una prima mensual agregada al pago de la hipoteca).
  • VA: solo requiere una prima inicial, conocida como tarifa de financiamiento. Será el 2,15% del monto del préstamo para la mayoría de los prestatarios, pero existen variaciones. La tarifa de financiamiento se agrega a la cantidad de su préstamo y se financia durante el plazo del préstamo.
  • Jumbo: los requisitos del seguro hipotecario varían según el prestamista y el tipo de préstamo, pero es posible que no sean necesarios debido a los altos niveles de pago inicial.

Por mucho que nos gustaría presentar ejemplos específicos de primas de seguros hipotecarios mensuales, hay demasiadas variables involucradas. La cantidad que pagará generalmente dependerá del monto de su pago inicial, su puntaje crediticio y el tipo de préstamo. Deberá consultar con su prestamista para determinar cuál será su prima mensual específica.

Requisitos de propiedad

En la mayoría de los casos, una propiedad será aceptable para el financiamiento hipotecario siempre que cumpla con las ordenanzas locales de zonificación, así como con los estándares de seguridad y habitabilidad. Eso no significa que la casa deba estar en perfectas condiciones, pero debe cumplir con los estándares mínimos para la ocupación humana.

Para las hipotecas residenciales, la propiedad debe ser de una a cuatro familias. Más unidades requerirán hipotecas especializadas.

Ya sea que esté comprando una casa o refinanciando, el prestamista generalmente requerirá que se realice una tasación. El tasador determinará el valor de mercado de la vivienda, basándose en las ventas de propiedades comparables en el mercado local durante el último año.

El valor de tasación puede ser superior o inferior al precio de venta acordado. Sin embargo, el prestamista utilizará el precio de venta más bajo o el valor de tasación para determinar el monto de su hipoteca.

Cómo una hipoteca afectará su crédito

Esta es una espada de doble filo. Por un lado, un buen historial de pagos hipotecarios es generalmente el componente crediticio más sólido de su informe crediticio. Eso es porque es un préstamo garantizado y, en general, su mayor deuda.

Pero el otro lado de esa espada es que su crédito afectará tanto su capacidad para ser aprobado para su hipoteca como la tasa de interés que pagará.

Como puede ver en la Calculadora de ahorros para préstamos myFICO a continuación, un puntaje de crédito superior a 760 puede obtener una tasa de interés de 3.443%, mientras que un puntaje de 620 dará como resultado una tasa de 5.032%. La diferencia entre los dos pagos del mismo monto de préstamo es de casi $ 200 por mes.

La moraleja de la historia: vale la pena hacer todo lo posible para mejorar su puntaje crediticio antes de solicitar una hipoteca. Debido al alto costo de un crédito bajo, valdrá la pena que se tome varios meses para trabajar en la reparación de su crédito antes de solicitarlo.

El proceso de solicitud de hipoteca

Se le pedirá que complete una solicitud de préstamo y otros documentos para comenzar el proceso. Esto se puede hacer en línea, en la oficina del prestamista o incluso en su casa, lugar de trabajo u otro lugar de mutuo acuerdo, entre usted y el representante del prestamista.

También deberá proporcionar documentación de respaldo para su empleo, ingresos y ahorros.

La lista puede incluir, pero no se limita a lo siguiente:

  • Nombre, dirección, número de teléfono y personas de contacto de su empleador.
  • Copias de recibos de pago recientes, así como formularios W-2 del último año o dos.
  • Declaraciones completas de impuestos sobre la renta de dos años si trabaja por cuenta propia, tiene un encargo, tiene ingresos de inversión significativos o es propietario de una propiedad de alquiler.
  • 1099, cartas de concesión o extractos bancarios que respalden la recepción de ingresos del Seguro Social o de pensiones.
  • Copias de arrendamientos de propiedades en alquiler.
  • Copias de los dos últimos estados de cuenta mensuales de cualquier cuenta de ahorro o inversión de la que extraerá fondos para el pago inicial y los costos de cierre.
  • Una copia del contrato de venta de una compra o de la escritura de refinanciamiento.
  • Explicaciones escritas, y cualquier documentación relevante, para explicar cualquier problema crediticio pasado.
  • Una copia de su sentencia de divorcio u orden judicial si está recibiendo o pagando una pensión alimenticia o manutención infantil.

Debe estar preparado para proporcionar la documentación anterior que se aplique a su situación. Pero tenga en cuenta que el prestamista puede solicitar documentación adicional según sus circunstancias particulares.

Costos de cierre de hipotecas

Habrá ciertas tarifas involucradas en el proceso de hipoteca. Estos incluirán una tarifa de originación (generalmente 1% del monto del préstamo, pagado al prestamista) y tarifa de tasación, tarifa de informe de crédito, tarifa de abogado o compañía de títulos, seguro de título e impuestos de transferencia de bienes raíces e hipotecas, entre otras tarifas. Por lo general, puede asumir que los costos totales de cierre serán entre el 2% y el 4% del monto de su hipoteca.

Puede pagar los costos de cierre de su bolsillo, que cuando se agregan a su pago inicial pueden aumentar significativamente su inversión total. Pero en muchos mercados, también es posible que el vendedor de la propiedad pague los costos de cierre. Los vendedores harán esto como un incentivo para que compre su casa.

También puede hacer que el prestamista pague los costos de cierre , lo que se conoce como costos de cierre pagados por el prestamista . El prestamista pagará sus costos de cierre a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta sobre el préstamo. Por ejemplo, el prestamista puede pagar el 2% del monto del préstamo para los costos de cierre, a cambio de un aumento de la tasa del 0,25%. Si los fondos son escasos, será una buena compensación.

Dónde conseguir una hipoteca

Si tiene buen crédito, la búsqueda de una hipoteca debe comenzar con su banco personal o cooperativa de crédito. Pero tampoco debería acabar ahí nunca. Consulte con otros bancos, así como con compañías hipotecarias que otorgan préstamos en su área.

Además, investigue a los prestamistas en línea. Los préstamos hipotecarios en línea se han vuelto mucho más populares en los últimos años y, a menudo, puede encontrar mejores tasas y términos. Algunos ejemplos de prestamistas en línea populares incluyen (sin ningún orden en particular):

  • Hipoteca Rocket
  • SoFi
  • Préstamos Quicken
  • Lending Tree (proporciona acceso a múltiples prestamistas)
  • Creíble
  • Hipoteca Freedom
  • Préstamo
  • Veteranos unidos

Además, tenga en cuenta que muchos grandes bancos ofrecen préstamos hipotecarios a nivel nacional a través de sus plataformas en línea. Esto incluye Bank of America, Chase, Citi y una gran cantidad de bancos regionales.

Con la información proporcionada en este artículo, ya debería estar listo para hacer una solicitud y obtener la aprobación de su hipoteca a la tasa más baja posible.