Razón por la que los bancos venden préstamos hipotecarios

Razón por la que los bancos venden préstamos hipotecarios
Author:
13 enero, 2021
Escrito por: Kristy Welsh

Última actualización: 15 de agosto de 2017

Llega un aviso de su compañía hipotecaria informándole que están vendiendo su préstamo a otra compañía. ¿Por qué pasó esto?

Tipos de prestamistas

En primer lugar, debemos distinguir entre los dos tipos de prestamistas: bancos hipotecarios e instituciones de depósito.

  • Los bancos hipotecarios son prestamistas temporales autorizados por el estado que deben vender los préstamos que originan porque no tienen la financiación a largo plazo necesaria para mantenerlos de forma permanente. Si bien los bancos hipotecarios siempre venden las hipotecas que originan, pueden retener el servicio bajo contrato con el comprador.
  • Las instituciones depositarias son los bancos comerciales, las asociaciones de ahorro y préstamo y las uniones de crédito. Están autorizados por los gobiernos federal y estatal. Tienen la capacidad de mantener hipotecas de forma permanente en sus carteras.

Venta de hipotecas: ¿por qué sucede esto?

Entonces, ¿por qué recibe este aviso de que su préstamo ha sido vendido a otra institución?

  1. Necesitan tener una cantidad suficiente de dinero disponible para hacer préstamos a otras personas. Por ejemplo: si prestaron 50 millones de dólares en un período de 10 años, tendrían que haber comenzado con medio millón de dólares en efectivo. ¿Cómo seguirán prestando? La mayoría de las hipotecas tienen una vigencia de 30 años, lo que inmoviliza efectivamente ese dinero durante este período de tiempo.
  2. De esta forma ganan más dinero. Los banqueros hipotecarios cobran una comisión cuando venden su préstamo a otra empresa. Si un banquero hace un punto sobre un paquete de préstamos por valor de un millón de dólares, obtiene $ 10,000 dólares (1% de $ 1,000,000) en ganancias inmediatas vendiéndolos. Luego, el banquero liberó un millón de dólares que puede volver a prestar a otros clientes. Si escribe $ 1,000,000 en nuevos préstamos este mes, él (o ella) puede ganar otros $ 10,000 dólares en puntos vendiéndolos el próximo mes.

Entonces, si se venden préstamos por valor de $ 1,000,000 cada mes, el banquero obtendría $ 120,000 para el año solo en esos puntos. Compare esto con retener los préstamos. Si mantiene esos mismos $ 1,000,000 en préstamos y gana intereses al 8 por ciento, podría ganar $ 80,000 en un año con ese mismo millón. Queda claro que vender préstamos es más rentable.

Vender los préstamos todos los meses: 12 x ($ 1,000,000 x .01) = $ 120,000

Mantener los préstamos y cobrar los intereses pagados: $ 1,000,000 x .08 = $ 80,000

¿Quién compra y vende estas hipotecas?

Estos préstamos hipotecarios se venden en el mercado secundario, que está formado principalmente por dos organizaciones, Fannie Mae y Freddie Mac. El mercado secundario es el lugar donde varios inversores compran y venden hipotecas. Los inversores del mercado secundario incluyen a Fannie Mae, Freddie, varios fondos de pensiones, compañías de seguros, corredores de valores y otras instituciones financieras. Todos los préstamos vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac deben cumplir con ciertas pautas de solvencia crediticia y probabilidades de reembolso.

El mercado secundario de hipotecas existe como una fuente de dinero para que los bancos presten a compradores de viviendas en todos los estados. Esto se hace de dos formas:

  • Pague en efectivo las hipotecas que compró a los prestamistas y mantenga esas hipotecas en la cartera de inversiones de Fannie Mae. Los prestamistas, a su vez, pueden usar ese dinero para hacer más hipotecas para más compradores de viviendas.
  • En segundo lugar, el mercado secundario emite lo que se conoce como valores respaldados por hipotecas (MBS) a cambio de conjuntos de hipotecas de los prestamistas. Estos MBS proporcionan a los prestamistas un activo más líquido para mantener o vender. Los MBS son inversiones de gran liquidez y se negocian en Wall Street a través de agentes de valores.